Häusliches Arbeitszimmer: Was sich seit 2026 für Selbstständige und Gewerbetreibende ändert

30 Quadratmeter oder 40.000 Euro – die neue Regelung soll die steuerliche Behandlung betrieblich genutzter Räume im eigenen Zuhause einfacher machen. Gleichzeitig gibt es beim Kostenabzug eine wichtige Änderung.

Wer als Freiberufler oder Gewerbetreibender von zu Hause aus arbeitet, kennt das Thema: Wann gehört ein Arbeitszimmer steuerlich zum Betriebsvermögen? Und wann kann der Raum im Privatvermögen bleiben?

Seit 2026 gelten hierfür neue Spielregeln. § 8 EStDV wurde neu gefasst und bringt vor allem bei kleineren betrieblich genutzten Grundstücksteilen eine deutliche Vereinfachung. Die Neuregelung betrifft dabei nicht nur klassische Arbeitszimmer, sondern beispielsweise auch betrieblich genutzte Lager- oder Nebenräume.

Was ist neu?

Bisher war die sogenannte Geringfügigkeitsgrenze an zwei Voraussetzungen geknüpft: Der betrieblich genutzte Grundstücksteil durfte nicht mehr als ein Fünftel des Gesamtgrundstücks ausmachen und gleichzeitig einen Wert von 20.500 Euro nicht überschreiten.

Diese Regelung wurde angesichts der gestiegenen Immobilienpreise zunehmend unpraktisch.

Seit 2026 ist die Prüfung deutlich einfacher:

• Beträgt die Größe des betrieblich genutzten Grundstücksteils höchstens 30 m², kann er grundsätzlich im Privatvermögen verbleiben.
• Ist der Grundstücksteil größer als 30 m², kommt es auf seinen Wert von höchstens 40.000 Euro an.

Die beiden Grenzen stehen dabei nicht einfach gleichberechtigt nebeneinander. Zunächst wird auf die Fläche geschaut. Wird die Grenze von 30 m² überschritten, ist in einem zweiten Schritt die Wertgrenze von 40.000 Euro relevant.

Ein Beispiel

Ein selbstständiger Unternehmensberater nutzt in seinem Einfamilienhaus ein 25 m² großes Arbeitszimmer ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit.

Da der betrieblich genutzte Grundstücksteil nicht größer als 30 m² ist, kann dieser grundsätzlich im Privatvermögen bleiben. Eine aufwendige Wertermittlung des Grundstücksteils ist für die Anwendung des § 8 EStDV damit nicht erforderlich.

Anders sieht es beispielsweise bei einem 35 m² großen Arbeits- oder Praxisraum aus. Hier greift die 30-m²-Grenze nicht. Dann ist zu prüfen, ob der Wert des betrieblich genutzten Grundstücksteils die Grenze von 40.000 Euro nicht überschreitet.

Der entscheidende Punkt: Privatvermögen bedeutet auch weniger Kostenabzug

Die neue Vereinfachung hat allerdings eine Kehrseite.

Wer das Wahlrecht nach § 8 EStDV nutzt und den betrieblich genutzten Grundstücksteil im Privatvermögen belässt, kann die mit diesem Grundstücksteil zusammenhängenden Aufwendungen nicht als Betriebsausgaben abziehen. Das betrifft insbesondere grundstücksbezogene Aufwendungen wie beispielsweise Gebäude-AfA oder entsprechende Finanzierungs- und Erhaltungsaufwendungen.

Genau hier liegt eine wesentliche Änderung gegenüber der bisherigen Praxis.

Denn bislang konnten bei einem untergeordneten Grundstücksteil unter bestimmten Voraussetzungen dennoch Aufwendungen – einschließlich der anteiligen Gebäude-AfA – als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Die neue Regelung verzichtet im Gegenzug auf diesen Abzug und macht damit auch eine entsprechende Wertermittlung für die AfA entbehrlich.

Was bleibt abzugsfähig?

Nicht jede Ausgabe rund um das Arbeiten zu Hause fällt automatisch unter das Abzugsverbot.

Nach der Gesetzesbegründung bleiben betriebsbezogene Aufwendungen, beispielsweise für Strom und Heizung, weiterhin abzugsfähig. Entscheidend ist also die Unterscheidung zwischen Aufwendungen, die unmittelbar auf den betrieblich genutzten Grundstücksteil entfallen, und sonstigen betrieblich veranlassten Kosten.

Nicht verwechseln: § 8 EStDV und die Arbeitszimmerregelung

Eine wichtige Besonderheit: Die neue Regelung des § 8 EStDV ist nicht dasselbe wie die eigentliche steuerliche Abzugsregel für ein häusliches Arbeitszimmer.

Für den Abzug von Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer gelten weiterhin die Regelungen des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG. Grundsätzlich sind die Kosten eines häuslichen Arbeitszimmers nicht abzugsfähig. Eine Ausnahme besteht insbesondere dann, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet. Dann können entweder die tatsächlichen Aufwendungen oder – unter den gesetzlichen Voraussetzungen – die Jahrespauschale von 1.260 Euro angesetzt werden.

Daneben gibt es die Tagespauschale von 6 Euro pro Tag, höchstens 1.260 Euro im Jahr, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Die neue Regelung des § 8 EStDV beantwortet daher zunächst eine andere Frage: Muss der betrieblich genutzte Grundstücksteil steuerlich dem Betriebsvermögen zugeordnet werden – oder kann er im Privatvermögen bleiben?

Für wen ist die Neuregelung besonders interessant?

Die Änderung kann vor allem für Selbstständige interessant sein, die einen vergleichsweise kleinen Teil ihrer selbst genutzten Immobilie betrieblich verwenden.

Dazu gehören beispielsweise:

• Freiberufler mit einem häuslichen Arbeitszimmer,
• Gewerbetreibende mit einem kleinen Büroraum im eigenen Wohnhaus,
• Selbstständige mit betrieblich genutzten Neben- oder Lagerräumen,
• bestimmte Angehörige freier und sozialer Berufe mit betrieblich genutzten Räumen im eigenen Haus.

Gerade bei Immobilien mit hohen Verkehrswerten kann die bisherige Wertermittlung aufwendig sein. Die neue Flächengrenze von 30 m² schafft hier eine deutlich leichter feststellbare Grenze.

Was sollten Selbstständige jetzt prüfen?

Die Neuregelung ist zwar einfacher, macht die Entscheidung aber nicht automatisch besser oder schlechter. Entscheidend ist der Einzelfall.

Vor allem bei selbstgenutzten Immobilien sollte geprüft werden:

1. Wie groß ist der betrieblich genutzte Grundstücksteil?
2. Welchen Wert hat dieser Grundstücksteil gegebenenfalls?
3. Welche laufenden Kosten und welche AfA könnten ohne die neue Regelung berücksichtigt werden?
4. Welche steuerlichen Folgen ergeben sich bei einer späteren Veräußerung oder Entnahme der Immobilie?
5. Soll das Wahlrecht nach § 8 EStDV tatsächlich ausgeübt werden?

Gerade bei größeren oder wertvollen Immobilien kann es sinnvoll sein, die Entscheidung nicht nur unter dem Gesichtspunkt des aktuellen Verwaltungsaufwands zu betrachten.

Fazit

Die Neuregelung des § 8 EStDV bringt eine spürbare Vereinfachung: Für kleine betrieblich genutzte Grundstücksteile ist die bisherige Kombination aus relativer Flächengrenze und Wertgrenze weggefallen. Stattdessen gilt eine klare Grenze von 30 m²; bei größeren Flächen kann die Wertgrenze von 40.000 Euro relevant werden.

Der Haken: Wer das Wahlrecht nutzt und den Grundstücksteil im Privatvermögen belässt, muss grundsätzlich auf den Abzug der damit zusammenhängenden Grundstücksaufwendungen verzichten.

Deshalb gilt auch 2026: Einfacher heißt nicht automatisch günstiger. Ob die neue Regelung im konkreten Fall sinnvoll ist, sollte anhand der individuellen Nutzung, der Immobilienwerte und der laufenden Kosten geprüft werden.

Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung Ihres häuslichen Arbeitszimmers oder anderer betrieblich genutzter Räume in Ihrer Immobilie sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Gestaltung zu Ihrer Situation passt.